最近投资圈都在聊一个话题：中国经济到底什么时候能回暖？房地产会不会拖垮全局？

10 月 29 日毕盛投资三十周年论坛上，两位大佬的对话给出了答案 ，

新加坡前首席经济学家、毕盛投资（上海）主席陈光炎，和中欧国际工商学院副院长朱天，罕见达成共识，

“当前经济下行的核心不是结构性绝症，而是房地产调整引发的 “抽筋”，只要稳住地产、激活需求，反弹就能来。”

两位学者拿数据、举实例，把复杂的经济逻辑讲得明明白白，

陈光炎每年来中国四五次，观察经济有个独特的 “微观视角”。前些年经济景气时，他去上海的高端海鲜餐厅，门口排着长队，包间全满，

后来再去，不少海鲜店关了门，隔壁人均几十块、送米饭泡菜的韩餐馆却挤得转不开身。

“这就是房地产下滑带来的连锁反应。” 陈光炎一句话点透，他算过一笔账，房地产对中国 GDP的直接和间接贡献最高能到六成，这么大的板块降温，整个经济自然会跟着慢下来。

2015 年，上海一套 80 平米的不错地段公寓，价格和纽约同类房源差不多，都是一百二三十万美元，但当时上海人均 GDP 只有纽约的五分之一。“泡沫确实不小，但调整带来的冲击也超出预期。”

他做过个粗略估算：房产每缩水 100 元，家庭消费就会减少 14 元。一套上海公寓从 600 万跌到 420 万，这户家庭可能就会少花 25 万消费。

把全国下跌的房产都算进去，过去四年里，大概有 6 个百分点的 GDP 从消费变成了银行存款，相当于每年少花 1.5 个百分点的 GDP。

我认识一位在杭州做建材生意的老板，2021 年之前，他的工厂订单排到三个月后，工人三班倒赶工，

2022 年之后，房地产新项目锐减，他的订单直接砍半，只能裁掉一半工人，自己也从开奔驰换成了代步车。“不只是我，下游的装修公司、五金店，上游的水泥厂，都在熬。”

陈光炎强调，这不是 “心脏病” 而是 “抽筋”，一个跑得太快的运动员突然腿软，不是身体垮了，是需要调整。

中国经济的供给侧其实很能打：通信设备、集成电路、线上销售这些板块还在增长，全球创新指数已经超过德国、日本，太阳能产业更是靠多年坚持拿下全球主导地位。

“中国的产业模式像‘国家级风投’，敢在新能源、AI 这些领域长期投入，还能让企业在国内激烈竞争中练出真本事，再放到全球市场拼杀。”

陈光炎举了个形象的例子，动物园里的老虎等着喂肉，中国的企业却要自己在丛林里打猎，这样练出来的竞争力，不是短期能被超越的。

如果说陈光炎把 “病症” 说透了，朱天就直接开出了 “药方”。

他一上来就颠覆了很多人的认知：“经济下行不是结构性问题，也不是周期性问题，是政策诱发的房地产下滑，这个因素能解释 80% 的原因。”

2021 年中国经济还是全球亮点，消费信心、企业盈利都在高位，那些所谓的结构性问题当时就存在，但经济照样向好。真正的转折点，是对房地产高杠杆企业的融资限制 ，

这个靠借钱运转的行业被按下暂停键，资产价格暴跌，债务爆雷，进而拖累投资、消费。

“房地产投资 2023 年同比下滑 10%，单这一项就拖累 GDP1.5 个百分点，再加上关联行业的连锁反应，影响能占到 GDP 的 25%。” 朱天算得很清楚，这不是长期慢性病，是短期急性冲击。

他给出的 “双支柱政策” 很具体：一是全民发 3000 元无条件消费券，总量 4 万亿元，相当于 GDP 的 3%，直接把消费总量拉起来；二是成立全国性房地产重组信托公司，由中央政府出资，专门处理行业风险，阻止危机扩散。

“有人担心发消费券是浪费，其实不然。” 朱天解释，消费券是短期工具，今年发了激活经济，明年好转就不用发了；就算效果不及预期，老百姓也拿到了实惠，而中央政府债务率只有 GDP 的 20% 多，完全有能力承担。

这不是空想。2020 年武汉解封后，曾发放过亿元级消费券，带动餐饮、零售行业快速回暖，不少小店靠这波消费潮活了下来。如果扩大到全国规模，对消费的拉动效应会更明显。

至于房地产，朱天认为不能靠地方政府或商业银行，只有中央出手成立专门机构，才能接住行业风险。就像上世纪 90 年代处理国企坏账那样，集中力量化解风险，才能让行业软着陆。

两位学者的观点，其实戳中了当前经济的核心矛盾：需求端疲弱但供给端有韧性，短期冲击可以靠精准政策化解。

很多人担心的人口老龄化、杠杆率这些结构性问题，确实需要长期应对，但它们不是当前经济放缓的主因。

就像一个人跑步时抽筋，首先要做的是拉伸、补水，而不是纠结于长期健身计划，等缓过来了，再慢慢优化体质。

中国经济的底子还在：14 亿人的大市场、完整的工业体系、持续的科技投入，这些都是反弹的底气。房地产 “抽筋” 带来的疼痛是暂时的，只要稳住这个关键变量，再用消费券激活需求，经济快速反弹不是奢望。

总结下来就是：房地产不是绝症只是抽筋，供给端有韧性，需求端需激活，双支柱政策发力，经济回暖就有明确路径。