观点指数 在11月21日观点指数研究院发布的《重回扩张线 | 2025年11月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，其指出物流地产、快递等领域企业盈利呈现“头部稳健、中小承压”的格局，叠加仓网整合与资本运作提速，行业正加速向高价值创造提升。

物流地产领域核心趋势聚焦成本结构优化与业务模式调整。万纬物流三季度总营收31.8亿元，同比增长7.4%，通过加速从重资产运营向“重资产+轻资产”模式转型，持续优化财务结构。宝湾物流总营收13.8亿元，同比减少3.91%，净利润同比降幅达57.71%，主要受新开业园区培育周期较长、智慧园区改造及光伏项目投入等因素影响，短期利润面临一定压力。

快递行业整体以量价齐升带动盈利改善为主要方向。前三季度，京东物流营收550.84亿元，同比增长24.1%，受全职骑手数量增加影响，净利润下滑15%；其仓储网络总管理面积已超3400万平方米，通过“聚量共配”模式优化运输链路、减少中转频次，依托数字化系统实现物流全链路可视化，持续探索降本增效路径。

顺丰控股表现稳健，总营业收入2252.6亿元，同比增长8.89%，归母净利润83.1亿元，同比增长13.69%，净利润率3.87%，业务规模与盈利水平同步提升。中国外运总营收750.4亿元，同比下降12.60%，净利润同比减少4.28%，主要受制于传统货代业务模式对国际运价的高度敏感性，以及外部贸易环境带来的挑战。

冷链与跨境物流领域在高增长背景下呈现结构分化特征。冷链领域中，前三季度海容冷链总营收24.3亿元，同比增长15.20%，净利润率12.26%，盈利水平保持稳健；冰山冷热总营收36.1亿元，同比下降2.73%，净利润同比下降4.12%。跨境物流赛道上，嘉诚国际总营收9.5亿元，同比下滑3.40%，但净利润率维持15.86%的高位，盈利能力稳固。

报告期内，共录得6起投资事件相关动态，头部企业通过技术合作、产能落地、资本并购等多元举措，推动行业向效率化、全球化、生态化方向稳步进阶，“技术深度融合、资产高效整合”成为行业发展的鲜明特征。

技术创新与物流场景的融合应用持续深化，成为企业提升运营效率的核心抓手。普洛斯不断强化智能物流生态布局，其昆山飞洋物流园自动化仓正式投用，配置智能分拣机器人与AGV搬运系统，实现仓储作业自动化升级；同时与四家智能物流装备领军企业达成战略合作，共建“空间×生态”创新服务模式，目前已有5个合作试点园区落地，加速将技术成果转化为园区实际运营能力。

中通快递在智慧物流枢纽建设上动作频频，以3.81亿元竞得佛山顺德地块，计划投资50亿元打造“空地一体智慧运营中心”。该中心将整合无人机干线运输、无人车末端配送、智能分拣中心等设施，构建“空-陆-仓”协同的智慧物流网络，进一步完善其智能化物流布局。

汽车物流细分领域同样呈现技术赋能趋势，一汽丰田售后备件全国总仓落地普洛斯天津空港汽车产业园。该仓库采用“智能货架+自动化分拣”系统，实现备件从入库到出库的全流程无人化操作，使备件配送时效从48小时压缩至24小时，库存周转率提升30%，显著优化汽车售后物流服务效率。

物流企业加速仓网资源整合与生态联动，通过跨主体合作深化供应链服务能力。京东物流与京东产发联动发力，与蒙牛合作启动武汉BC一体化仓网项目，整合仓储、配送、冷链等核心资源，实现蒙牛乳制品从“工厂到消费者”的全链路可视化管理，订单处理时效提升50%。

京东物流沧州仓正式投入运营，重点聚焦华北区域电商与产业带物流需求，日处理订单能力达5万单，进一步加密了其在北方地区的仓网布局。与此同时，壹米滴答武汉分拨中心落地京东产发武汉物流园，借助京东产发的基础设施资源与成熟运营经验，双方成功构建“物流地产+零担物流”的生态协同模式。

资本运作与资产交易成为物流行业优化资源配置的重要途径，多领域整合动作亮点频现。天津港集团拟转让中铁储运60%的股权，通过引入市场化资本提升铁路物流资产运营效率，推动天津港铁水联运业务向市场化转型；高瓴旗下物流平台EZAHill以4000万美元收购泰国满租DHL仓库，进一步完善其在东南亚的仓储网络布局，为中国品牌出海提供本地化物流支撑。

国际物流资产交易市场表现活跃，凯德腾飞房托以9000万新元出售澳洲昆士兰物流项目，较评估价溢价9.5%，反映出国际资本对成熟物流资产的价值认可；香港服装品牌G2000主席田北辰的粉岭货仓以3.8亿港元售予内地物流企业，体现了内地资本对香港优质仓储资源的持续关注。

快递行业股权整合持续推进，申通快递完成对丹鸟物流100%股权的收购，补全了其在电商大件物流与末端配送领域的能力短板。丹鸟物流的区域配送网络与申通快递的干线网络形成协同效应，预计将推动申通在电商件领域的市场份额提升2-3个百分点。

冷链物流领域，红星冷链再次向港交所递交上市申请，若成功上市，募集资金用于在未来四年建造一座新加工厂及新冷冻食品仓储仓库，获得资本支持用于全国冷链网络扩张与温控技术升级，助力其增强在生鲜、医药冷链细分市场的竞争力。

综合来看，物流行业正通过三大路径实现高质量发展：头部企业以技术合作与场景落地夯实运营效率优势，以仓网布局与生态联动构建供应链服务壁垒，以资本并购与资产交易优化全球资源配置、推动行业结构升级，仓网协同、生态联动、技术赋能、资产整合的发展态势愈发清晰。

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