前言

2025年，一个中介在资源型城市门店守盘四年，库存堆满货架却成交寥寥。

与此同时，香港铜锣湾一笔66亿的写字楼交易引爆市场，两个看似无关的场景，背后却藏着中国房地产的根本转变。

这种撕裂意味着什么？买房逻辑真的变了吗？

编辑：阿冰啊

5万能买房，66亿扫货，撕裂的楼市

2019年，一篇《五万块在鹤岗安家》的帖子火爆全网，戳中了无数年轻人的痛点，帖子主角李海买了一套77平米的六层顶楼，算上各种费用总共才五万八，这在当时全国城镇均价四五千一平的环境下堪称魔幻。

鹤岗作为曾经的能源城市，随着煤炭业衰退、就业机会锐减、年轻人口持续外流，出现了总价几万、单价不足千元的房子。

与这边形成鲜明对比的是，阿里和蚂蚁集团在2025年豪掷66亿港元，买下香港铜锣湾壹号中心13层核心楼层。

这栋甲级写字楼位置极佳，紧邻地铁站，还能看到维多利亚海景，阿里选择在这个时候入手，显然有其深意。

仲量联行数据显示，香港顶级住宅前三季度价格不仅没降，反而逆势涨了3.2%，年化租金回报率稳定在2.5%至3%。

现实就这么直白地告诉你，马云说的"如葱"有半点是真的，但另一半就是用真金白银堆出来的"金砖"。

这种差距不只是简单按一线、二线、三线城市划分，而是被"地段"和"产业"两把刀精准切开。

北京金融街、上海陆家嘴那些好地段的优质写字楼，年化租金回报率依旧能稳定在2.5%至3%，成了富豪和机构心中能扛过经济周期的避风港。

再看香港，顶级豪宅前三季度价格不仅没降，反而逆势涨了3.2%，核心资产的独立行情底气十足。

把目光拉回内地，这种残酷的分化也越来越明显，过去大家认为"差不多"的城市，现在差距被无限拉大。

三四线城市尤其明显，前三季度二手房中位数平均跌了18%，河北衡水就是典型例子，全城二手房均价勉强在6000元左右徘徊。

鹤岗的枣强县甚至接近4000元大关，在这些地方，"房价如葱"已经不是开玩笑，而是成了持有者面对资产缩水时的无奈感叹。

人口出走，产业空心，谁在为房价买单

为什么现在楼市会出现如此悬殊的分化？根本原因在于支撑房价的逻辑彻底变了，以前房价能往上走，靠的是全民信仰"房子永远涨"，只要大家心里有这根弦，哪怕空城计也能奏效。

现在不行了，房子要涨价必须有真金白银的产业支撑，还得有年轻人愿意留下来，把城市活起来。

深圳就是活生生的例子，今年八月，二手房成交还能稳定在4000套以上，核心区房价逼近6万元且稳中有升。

靠的就是华为、腾讯这些企业的灯火通明写字楼，还有源源不断愿意扎根、燃烧青春的年轻人，相比之下，三四线城市就完全不一样了，像某些人口净流出超过300万的城市，年轻人毕业就跑，产业空洞，房子越盖越多。

留下的"鬼屋"越来越多，价格只能不断下调，这种分化不仅在城市之间显现，也渗入了同一座城市的肌理。

北京西城区的学区房，因为教育资源不可替代，即便市场波动，它依旧坚挺如石头，但远郊区就惨多了，没有地铁、医院和超市支撑，交通又不便，开发商即便打骨折出售或者送装修，也难吸引买家。

市场用最直接的方式告诉大家，没有价值支撑的房子，最终只能回归建筑成本，甚至低于成本。，更重要的是这还只是开始，2026年的楼市还会迎来供给侧的"降维打击"，过去那个只要是个"盒子"，就能卖出去的火柴盒时代，已经彻底过去了。

现在的购房者眼光毒辣，比任何时候都挑剔，他们看重的不再是房子的表面，而是城市能提供的产业、教育、交通和生活便利。

谁能抓住这些核心价值点，谁就能在楼市分化中站稳脚跟，谁忽略了就只能被市场无情淘汰，热钱不再围着地图上的每个点打转，它只往人和产业聚集的地方扎堆，这种分化不会说话，但每天都在发生。

城市分化的核心推手是人口流动，这点无需渲染，只看就业与公共服务的可及性就够了，当一个地方留得住20至40岁的人群，医疗、教育、交通统合得还算顺畅，房子的价值就能托得住。

一旦产业脱锚、公共服务跟不上，价格再低也缺买单的手，买错城市亏的是时间，买对城市守住的是家庭的安全垫。

从卖砖头到卖服务，开发商悄悄转型

除了城市分化外，买房逻辑也彻底变化，过去中国楼市拼的是谁拿地快、盖楼快、回款快，现在拼的是谁能提供更高品质的住宅和更完善的服务，2025年的数据显示，重点30个城市中，大户型供给比例超过三成。

绿色建筑、智能系统、全生命周期服务成了越来越多家庭下手前的清单，买的不是墙和面积，买的是一整套可以长期使用的生活解决方案。

开发商也跟着换挡，西安的国企天地源从"拿地—开盘"这条直线，转向"开发—运营"的闭环，旗下长租公寓在重庆北碚科学城店出租率达到98%，珠海北站店99%，这不是噱头，是现金流的稳定性在说话。

"房子就是水泥砖头"这句话放在低品质项目上正在被验证，能淘汰的不只是落后的设计，还有对居住的轻视。

改善型需求迅速成为主力，粗糙的堆量被市场一票否决，与此同时，保障房在静静托底，方向很明确。

2026年将面向90后、00后等新市民群体，提供体面、低成本的居住选择，当保障性供给稳住底线，商品房便更容易回到居住属性。

冲动型投资自然退潮，万科集团2025年转型案例显示，从开发商转型为城市服务商，长租公寓业务增长120%。

碧桂园"机器人建房"项目在30个城市落地，建筑成本降低15%，这些案例代表了行业转型的具体路径。

盯规模的时代过去，盯品质和长期运营的时代来了，谁能稳交付、稳服务、稳现金流，谁就有资格留在牌桌上。

中小高杠杆玩家的退场是行业代价，也是秩序回归，头部若想吃到更大的蛋糕，需要在绿色与智能上给得起真东西，而不是堆词藻。

行业向上走的是那条"慢、稳、可持续"的轨，短期热闹可能少了，长期的安全感却多了。

麦肯锡研究报告显示，房地产分化将影响未来10年中国财富分配格局，但同时也将促进人口合理流动，提高资源配置效率。

结语

中国房地产不再是统一市场，而是高度分化的立体网，分化是常态，理性是必需。

"慢、稳、可持续"成为新方向，从投资投机转向居住服务是大势所趋。

面对分化，你更看重城市的未来，还是生活的安稳？