昨天央行这波动作，很多人欢呼这是大礼包，然而我看到的，却是决策层背后的焦虑。

利率正式奔向2时代，商办首付直接5改3。

如果不是库存压力深入骨髓，这层窗户纸不会在这个时候被捅破。

这次下调的是再贷款和再贴现利率，整整下调了25个基点。

很多人对这些术语没概念，简单来说，这就是商业银行从央行那儿拿钱的成本变低了。

上游降价，下游的LPR（贷款市场报价利率）才有继续下行的空间。

按照这个节奏，深圳目前3.05%的房贷利率，在26年1季度有希望进一步下降到2.8%。

终于进入了2字头利率时代。

虽然荣杏老师认为这个节奏偏慢，但依然是利好，大家的月供负担又减轻了。

除了降息，另一个让市场颇感意外的重磅利好是，商办物业（也就是公寓、商铺、写字楼）的首付比例，从5成降到了3成。

这背后是决策层的无奈：商办市场的库存压力，已经到了不得不排雷的地步了。

住宅市场好歹还有人看有人买，商办市场几乎快丧失流动性了，不降门槛，这些资产要留着当饭吃吗？

上海商办物业的去化周期已经达到了惊人的21年！

广州要5年。

深圳相对是最健康的，大概1年出头。

今年以来，我一直在说，深圳的公寓和商办已经凸显了相当不错的性价比。

深圳楼市经过这几年的深度调整，一手、二手公寓的价格已经在地板上摩擦了很久，跌掉一大半之后，租售比普遍来到了4-5%。

这就已经具备了不小的套利空间。

如果你还能懂一些运营之道，收益可以轻松来到10%以上。

在银行存款、国债收益率普遍来到1字头的时代，这样稳稳的现金流资产，已经可以作为你的养老保险来配置。

就在很多人还在犹豫公寓和商办税费高、空置期这些问题时，深圳的公寓和商办市场已经涌入了相当多的投资机构和个人投资者，一旦有好标的，就毫不犹豫、果断下手。

果然，资金都是聪明的，市场是会用钱投票的。

上面说的是投资，其实对于自住群体来说，这个政策也算是打开了低成本留深的另一扇窗。

在深圳的大学区制下，部分商务公寓是可以落户并积分入学的。

对于很多在核心区工作的年轻人，如果你暂时够不到几百万、上千万的住宅，又不想去龙岗沙井光明之类的远郊，每天来回通勤三小时，那么首付三成、总价低、配套齐全的核心区公寓，确实是一个退而求其次的优选。

只要不追求顶级名校，大学区内的教育资源基本能覆盖。

在现在的行情下，买个能住、能上学、不住还能收租的资产，总比去买个只会不断贬值还卖不掉的远大新要强。

从元旦后的政策节奏看，今年的思路非常明确：不搞大水漫灌，只搞精准滴灌。

今天降息，明天减税，后天降商办首付。

这种小步快跑的策略，是为了把托住市场预期，而不是让大家再去赌房价暴涨。

2026年的楼市会变得非常友好。

钱会变多，贷款会变便宜，准入门槛会变低。

但越是这种时候，越不能买错。

首付降到三成，也不意味着你可以随便买公寓和商办，更不是看个租售比这么简单。

产业不好、地段不好、配套不好、未来不好......的公寓和商办，依然不能碰。

我们要抢的是核心区、强配套、高流动性的优质资产，不是去当接盘侠。

选错标的的代价，不是赚钱或亏损的问题，而是被彻底锁死，动弹不得。

公寓和商办最新的数据和市场情况，我已经放到了下面的文章里，感兴趣自行翻看：

你身边有那种租金收益率超高的神盘吗？你对公寓和商办有什么看法？

评论区聊聊。