继京东工业于2025年12月在港交所上市后，刘强东旗下又一家公司冲刺港股IPO。1月26日，京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）向港交所递交招股书。

记者梳理发现，这是京东产发时隔近3年重启上市进程。2023年3月30日，京东集团旗下京东工业、京东产发，同时向港交所递交招股书，但均未在6个月内通过聆讯。与京东工业选择多次更新招股书坚持闯关不同，京东产发暂缓了进程，直到2026年才重新递交招股书。

截至2026年1月27日，京东创始人刘强东旗下已拥有京东集团、达达集团、京东健康、京东物流、德邦股份、京东工业6家上市公司。其中，德邦股份已自1月21日起停牌，拟主动从A股退市。

业务高度依赖京东集团

招股书显示，京东产发是聚焦于物流园的现代化基础设施开发及管理平台。利用在项目获取、融资渠道、资产管理及资本循环方面的综合能力，京东产发持有并管理着一个覆盖核心物流节点的庞大资产网络，并正在加速向轻资产模式转型。

京东产发的业务始于2007年，当时京东集团首次开启自建物流体系的长期战略。在运营初期，京东产发率先设计及开发了专有的“亚洲一号”超大型智能仓库。2018年，京东产发开始独立运营。

根据仲量联行报告，截至2025年9月30日，京东产发的总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

记者注意到，京东产发曾因高度依赖京东集团内部交易和毛利率高达70%，被质疑是“地产投资获利”模式，而非科技服务型模式。

招股书显示，2023年、2024年及2025年前九个月，京东产发的收入分别为28.68亿元（人民币，下同）、34.17亿元、30.02亿元；毛利率分别为70.4%、69.7%、67.9%。

分业务来看，基础设施解决方案贡献了京东产发约九成的收入。而在基础设施解决方案的客户来源中，归属于京东集团及其联系人的份额占三成以上。

京东产发表示，其业务在一定程度上依托并受益于京东集团及其联系人，其收入的很大一部分与京东集团有关并很可能在未来持续如此。

向轻资产业务模式转型

京东产发的另一部分收入来自基金/合伙投资平台管理服务。截至2025年9月30日，京东产发主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上交所上市的一只基础设施证券投资基金，总基金资产管理规模为410亿元。

京东产发表示，作为向轻资产业务模式战略转型的一部分，公司一直系统性地实施资本循环战略，以提升资本效率。公司携手资本合作伙伴设立了多项基金及投资工具，或作为基金及投资工具的资产管理人，并将项目中的股权出售予上述基金及投资工具以循环利用资本。

招股书显示，2020年至2024年，京东产发年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。

尽管收入有所增长，但京东产发近年来仍未实现盈利。招股书显示，2023年、2024年及2025年前九个月，京东产发分别产生净亏损18.29亿元、12亿元、1.59亿元。京东产发表示，这主要是因为公司在相应期间的投资物业及持有待售资产的公允价值亏损额分别达到18亿元、16亿元、9亿元。

此次赴港上市，京东产发拟将募资净额分别用于扩展其海外关键物流节点的基础设施资产网络、建立全球人才团队、提升其在中国的基础设施资产网络的密度与质量、优化解决方案及服务等方面。

截至招股书披露日，京东集团通过其全资子公司Jingdong Technology Group Corporation及JD Property Holding Limited间接持有京东产发49.03亿股股份的权益，约占京东产发已发行股本的74.96%。此外，Max I&P Limited持有京东产发已发行股本的2.95%，刘强东为该公司唯一董事及持有其所有已发行股本的信托创立人。

作者：孔令仪