北京地产圈近期的一则动态，将央企中海内部推行多年的“赛马游戏”推至台前。

海淀汇德里项目的违规改造与业主维权事件持续发酵，2026年1月底，中海地产北京公司总经理倪健刚因此被警方带走。这场风波的背后，不仅是北京公司陷入的经营与法律困境，更因中海旗下两家子公司的业绩格局反转，让内部竞争的猜测甚嚣尘上。

中海在北京的布局，一直是“双子并行”的赛马制。过去多年里，中海地产北京公司是绝对的一哥，2022年销售额突破400亿，业务覆盖海淀、丰台、昌平等核心区域，在集团内也拥有更大权限；而中海新城公司更像“小兄弟”，长期深耕石景山的旧改项目，2022年销售额仅100多亿，和北京中海的差距一度达到3倍。

但从2024年开始，局势彻底反转。克而瑞2025年北京房企权益销售榜显示，中海新城以213.65亿冲到行业第三，北京中海仅以156.05亿排在第四。新城不仅守住了石景山的基本盘，还拿下朝阳酒仙桥等热门地块，布局了萬吉玖序、中海朝阳 ONE 等项目；相比之下，北京中海的在售项目主要集中在丰台，显得后劲不足。

倪健刚的到来，本是集团为了稳住北京局面的一步棋。这位清华土木本硕出身的“海之子”，2007年通过校招进入中海，从基层一路做到天津公司总经理，是集团内部公认“能打硬仗” 的高管。

2024年北京中海业绩下滑，他被紧急调北上接棒，谁料刚上任就撞上行业寒冬。主导的丰和叁號院、永定玖里等项目网签率不足20%，直接导致北京中海的销售额被新城反超。

为了扭转颓势，2025年3月，北京中海以75.02亿拿下海淀树村地块，创下北京土拍单价纪录，押注“安澜北京”项目或能成为其2026年的业绩引擎，但高成本也让后续去化压力陡增。

真正把倪健刚推到风口浪尖的，是海淀项目的业主维权。

更严重的是，项目方聘请无资质施工单位进行燃气管道改造，操作极不规范，直接导致部分管道出现漏气现象，百余户业主的生命财产安全受到直接威胁。

这一问题也成为业主维权的导火索，加之房价下跌带来的资产缩水，业主的维权动作直接且强硬。有内部人士透露，业主们整理出详实的举报材料，直接将倪健刚举报至公安局，明确指控其涉嫌刑事犯罪，维权过程中还全程录像留证，并态度坚决地放话：若是公安局不立案处理，就直接向上逐级举报，绝不妥协。

而相关部门的初步调查也认定，该事件并非孤立的施工疏漏，而是一起“有组织、有预谋、有收益的完整违规违法行为”。据知情人士透露，2026年1月底，倪健刚因汇德里项目的违规问题被警方带走。

随着倪健刚被警方带走、北京中海深陷项目违规与业主维权风波，地产圈也开始流传内部竞争的猜测：这次维权背后可能藏着中海内部的竞争推手——中海新城。两家公司本就是“赛马制”下的直接对手，中海新城反超后，北京中海的业绩压力越大，中海新城在集团内部的话语权就越强。

针对这一猜测，一条君也向中海新城相关人士进行了求证，但未获得任何回复。不少人觉得，中海新城或许正是借业主维权的势头，间接给倪健刚添了堵，进一步巩固自己的领先优势。

这件事其实也是当下地产行业的一个缩影：当楼市进入深度调整期，房企内部的“赛马制”不再是单纯的激励，反而可能变成矛盾的放大器。

对倪健刚来说，能不能靠“安澜北京”实现业绩翻盘，直接关系到他在北京的职场命运；对中海而言，如何平衡两家子公司的竞争与协作，也是摆在管理层面前的现实问题。