观点指数(GDIRI) 3月9日，据新鸿基地产官微披露，旗下杭州IFC首座交付的超甲级办公楼“汇西办公楼一座”迎来首批租户入驻。凭借核心区位与高端定位，该项目实现了招商工作的阶段性突破。

然而，当前重点城市写字楼市场仍处调整期，空置率高企、租金承压仍是常态，杭州IFC的去化之路依然面临不小的挑战。

在内地布局上，新鸿基依托核心城市的TOD模式与高端定位巩固市场地位。随着在建项目持续落地，其写字楼板块具备抗周期韧性，但仍需直面行业整体调整的冲击。

核心区位筑底

杭州IFC作为新鸿基地产继香港、上海、南京后打造的全国第四座IFC系列项目，总建筑面积85.4万平方米，由两幅邻近的临江地块组成。

其中汇西地块包括开放式街区商业和一幢写字楼、一幢大平层+酒店，汇东地块包括住宅、大平层、写字楼、商业mall、丽思卡尔顿酒店等全业态。

本次亮相的“汇西办公楼一座”，核心区位优势突出，地处钱江新城核心区域，坐落于钱塘江与京杭大运河交汇之处，是地铁9号线和15号线江河汇站、6号线和9号线三堡站双地铁上盖的TOD综合体，完美契合新鸿基“锚定核心商圈+TOD布局”的一贯策略。同时，依托钱江新城成熟的金融、商务配套，形成高端商务集聚效应，这也是其区别于杭州其他写字楼项目的核心竞争力之一。

从租户结构来看，杭州IFC首批入驻租户凸显高端化、多元化特征，进一步巩固了项目的高端商务标签。

据悉，目前“汇西办公楼一座”已出租的面积约六成，入驻企业涵盖头部律所、跨国企业总部及知名金融机构，其中包括浙江天册律师事务所（落址杭州国际金融中心汇西办公楼一座3层、6-12层）、中国平安人寿保险股份有限公司等标杆企业。租户质量较高，既体现了市场对项目定位的认可，也为后续招商奠定了良好基础。

与此同时，汇东区块的“汇东办公楼一座”已完成竣工验收，该塔楼共计23层，每层楼面面积约2800平方米，提供大开间灵活分割的办公空间，目前预租工作进展良好，有望进一步提升项目的整体出租率。

但结合杭州写字楼市场的整体环境来看，杭州IFC仍面临不小的去化压力。

世邦魏理仕数据显示，2025年度，杭州全市办公楼新增供应面积为27万平方米，空置率处于24.9%的高位，净吸纳量面积为12万平方米，全市平均办公租金录得100.3元/平方米/月。

从各子市场活跃度来看，杭州IFC项目所属的钱江新城以20%的占比位居全市成交热点区域第二。

由于仍处于出租的初期阶段，杭州IFC目前的去化速度、出租率水平，对比成熟项目仍有差距。且全市面临高空置率，因此其后续的运营表现仍有待验证。不过区域办公市场活跃度一定程度上能推动该项目实现去化。

更为关键的挑战在于租金溢价。由于运营商未公布该项目的具体租金单价，参考市场数据，杭州钱江新城核心区域办公楼的平均出租单价因楼栋品质、位置及市场波动存在差异，当前钱江新城核心区域甲级写字楼平均租金约为3.5-5.0元/平方米/天（约合120-180元/平方米/月），部分非核心或存量房源甚至低至2-3元/平方米/天。

整体来看，钱江新城板块写字楼的定价区间明显高于全市100.3元/平方米/月的平均水平。但在市场整体承压的背景下，较高的租金门槛无疑对后续去化形成制约。

这也意味着杭州IFC在起跑线上就选择了主动放弃价格敏感型客群，其去化本质是一场以时间换空间的高端客群争夺战。因此，如何在坚持高端定位的同时，通过优化招商策略、提升运营服务软实力来化解价格阻力，是项目面临的核心考题。

此外，顺应当前写字楼需求结构的变化，除了巩固传统金融与专业服务优势外，如何吸纳跨境电商、数字经济领域的头部企业总部，将成为杭州IFC填补剩余四成空置面积的关键。

核心布局与高端定位

杭州IFC写字楼的推进，是新鸿基地产内地写字楼布局的重要一环。

根据新鸿基地产2025/26年度中期业绩数据，集团资产合计达8168.93亿港元，其中投资物业就占到4170亿港元以上，优质投资物业组合成为集团穿越市场周期、抵御行业波动的压舱石，也为内地写字楼项目的开发与运营提供了充足保障。

财报显示，内地投资物业组合收入30.98亿港元，与去年持平，净租金收入较去年同期上升1%至港币24亿元。其中，零售物业组合收入增加约5%至港币21亿元，主要得益于营业额租金上升，但这部分增长被写字楼物业组合租金收入的下跌所抵消。

聚焦内地写字楼业务，受续租租金下调影响，2025财年写字楼物业组合租金收入同比下降9%至8.14亿港元（上年同期为8.95亿港元）。

尽管新鸿基凭借核心布局具备较强的抗风险能力，但难以完全独善其身。当前国内写字楼市场处于深度调整期，上海、广州、杭州等核心城市同样面临空置率高企与租金下行的压力，叠加未来的新增供应处于高位，市场存量博弈将进一步加剧。

对比市场化项目，新鸿基地产的在营写字楼项目整体表现稳健，核心城市项目凭借区位与品牌优势，展现出较强的抗风险能力。

截至目前，新鸿基在内地已开业18个商业项目，其中包含多个标杆性写字楼项目，以上海IFC、上海IAPM、上海中环广场等为代表，依托上海、广州等一线核心城市的商务需求，保持了较高的出租率与稳定的租金回报。

在建项目的推进进一步完善了新鸿基的版图，其内地土地储备约6640万平方呎，绝大部分位于一线及强二线核心商圈。

其中，上海ITC第三期A座出租率已超80%，B座摩天大楼即将完工并洽谈多家跨国企业；广州南站ICC首阶段商业预计2026年下半年完工，其写字楼部分已获国际酒店品牌预租。

结合在营项目来看，新鸿基地产内地写字楼布局呈现出三大清晰策略，在区位选择上锚定一线及强二线核心商圈，如上海陆家嘴、徐家汇、广州南站、杭州钱江新城等，依托区域产业集聚效应与人口红利筑牢需求的基本盘。

在产品打造上坚持超甲级写字楼的高端定位，搭配商业、酒店等多元业态形成综合体协同效应，以及模式上深耕TOD开发，依托地铁上盖优势，实现交通与商务的高效融合。

对于新鸿基而言，未来需在坚持现有策略的基础上，进一步优化租户结构，向金融、科技等高景气行业倾斜。同时依托运营优势，通过场景升级与业态协同提升项目吸引力，以缓解去化压力。

而杭州IFC项目作为新鸿基在杭州的战略支点，其后续的招商成效与运营表现，将成为检验新鸿基应对内地写字楼市场调整、验证其“核心+高端”布局策略的重要指引。

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