【公募REITs迎来重要里程碑】

随着商业不动产REITs试点不断推进，已有四单商业不动产REITs完成获批、发行，并即将于2026年6月18日上市。四单商业不动产REITs之一——国泰海通砂之船商业REIT（基金代码：508602）由上海国泰海通证券资产管理有限公司担任基金管理人和资产支持证券管理人，国泰海通证券股份有限公司担任财务顾问，砂之船商业管理集团有限公司担任运营管理机构。

国泰海通砂之船商业REIT底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目，砂之船（西安）奥特莱斯项目系西北区域第一奥莱，2025年销售额近28亿元，2023-2025年平均出租率均在98%以上，运营净收益从2023年的2.77亿元增长至2025年的3.13亿元。

国泰海通砂之船商业REIT总发售份额为10亿份，最终认购价格为5.531元/份，募资资金总额约55.31亿元；网下询价倍数达103.82倍、公众认购倍数达330.20倍，投资者踊跃参与认购。

【投教小课堂】

一、公募REITs是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，即不动产资产的上市。

简单来说，就是有众多投资者一起出资，由专业机构去持有和管理一项成熟不动产资产。这项资产持续产生租金、收费或经营现金流，再按照规则向基金份额持有人分配。

从产品结构看，我国公募REITs采用较为典型的“公募基金+资产支持证券+项目公司”的架构，通过向投资者公开募集资金设立封闭式基金，将80%以上基金资产投资于资产支持证券，并持有其全部份额，资产支持证券持有项目公司全部股权，进而穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。

和普通股票、债券基金相比，公募REITs有几个很重要的特点：

第一，底层资产“看得见”。它投向的不是一篮子股票，而是商业不动产、高速公路、产业园、仓储物流、保障性租赁住房等实体资产。

第二，收益主要来自资产运营。例如商场租金、园区租金、高速通行费等，而不是单纯依赖证券买卖差价。

第三，分红比例较高。公募REITs采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

第四，上市后可以交易，但不能像普通开放式基金一样申购赎回。公募REITs通常封闭运作，投资者主要通过二级市场买入或卖出基金份额。

二、商业不动产REITs是什么？

2025年12月末，商业不动产REITs试点推出，其作为公募REITs的一种，底层资产更加聚焦商业领域，重点支持权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态申报发行商业不动产REITs。

2026年1月末起，商业不动产REITs陆续申报至证监会、交易所；2026年4月，4单商业不动产REITs获得证监会批复；2026年6月18日，4单商业不动产REITs将正式于上海证券交易所上市，随着商业不动产REITs市场不断发展，预计将给资本市场注入了新的活力、给广大投资者带来更多样的选择。