文=城记智库 金缕衣

2026年6月18日，是西安商业史上标志性的一天：国泰海通“砂之船封闭式商业不动产证券投资基金”在上交所上市，是国内首批商业不动产投资信托基金(REITs)。

本次上市的，就是砂之船（西安）奥莱！除此之外，它还创造了古都商业史上的多个第一：西安规模最大奥莱、西安乃至西北业绩最高的奥莱……

那么，砂之船（西安）奥莱是如何创造这些“第一”的？又是怎样改变了西安商业格局？

影响：全国“现象级”商业体

对很多人来说，砂之船（西安）奥莱早已耳熟能详。作为西安首个不动产基金上市的商业体，更彰显了这个“老牌”奥莱的实力。

「城记」根据公开数据进一步核实，2025年砂之船（西安）奥莱的营收排名全国第10位，是名副其实的奥莱业态“西北第一店”。

这些数据，是砂之船（西安）奥莱影响力的体现：不仅是绝对的西北奥莱龙头，也是全国奥莱业态的领军项目！

砂之船集团在全国的布局版图◎来源/砂之船官网

2018年3月，砂之船集团成为亚洲首个奥莱上市房地产投资信托，也是中新(重庆)战略互联互通金融示范项目。这背后，是砂之船强大的市场实力。

目前，砂之船集团在全国18座重点城市落地20家奥莱，在营达18家，总投资200多亿，总面积超241.61万㎡（含在建）。2025年，总销售额达263亿，拥有近2000万会员，提供超过11.5万个就业岗位。

除全年营业额外，砂之船（西安）奥莱客流量也在体系内也登顶“第一”。

公开数据显示，砂之船（西安）奥莱2025年全年客流达1258万，与2023年和2024年均约1000万的客流相比较，呈现稳增趋势。

这一增长态势在2026年得以延续。最新数据显示，一季度项目全场销售额约8.68亿元，同比增长14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长14.75%和23.63%，会员数量较上年同期增长25.68%。

2025年，砂之船（西安）奥莱资产估值达50.28亿，增值率则达459%，平均出租率连续三年保持在98%以上。2023～2025年，运营净收益从2.77亿增至3.13亿。

砂之船集团董事局主席徐荣灿致辞◎来源/砂之船官网

得益于良好的业绩及持续稳定的增长，让砂之船（西安）奥莱成为资本市场的“宠儿”。

本次国泰海通砂之船商业REIT募集资金总额约55.31亿，发行溢价率10%。网下询价阶段，有效认购倍数高达103.8倍，公众发售阶段认购倍数达330.20倍，在同批商业不动产REITs中均居于前列。

解读：“西北第一奥莱”的秘籍

那么，砂之船（西安）奥莱取得诸多“第一”秘诀是什么？大致有以下三个核心因素：

一是导入“超级奥莱”运营模式：2016年，砂之船首创“艺术商业+超级奥莱”理念，成为领先亚洲、推动世界奥莱行业创新发展的超级奥莱品牌。

砂之船（西安）奥莱，第一个落地超级奥莱的城市。“不只是奥莱”理念，独有的商业模式 A x（1+N）x AI x S ，将文化体验与折扣购物深度融合，使其从单纯的奥莱卖场升级为超级商业综合体。

砂之船（西安）奥莱惊人的客流◎来源/砂之船官网

二是构建多元协同的商业形态：品类与品牌结构双完整，形成多维共振效应，集聚国际和国内约400个品牌。

“西北独有权”与“业绩标杆级” 品牌组合，更是聚集了众多西安乃至西北的独家或首店品牌。而电影院、餐饮、超级儿童及生活方式在内的“N业态”，面积占比约22%左右。尽管牺牲了不少的零售面积，但高度贴合目标人群的需求。

与此同时，砂之船（西安）奥莱强化奥莱运营的底层逻辑，通过独有的商品静态价值和商品动态价值管理，加大商品的动销比和转化率。

砂之船（西安）奥莱热门品牌店前排长队◎来源/砂之船官网

三是强大的会员粘性体系：截至2025年年底，砂之船（西安）奥莱积累了约220万会员。

砂之船通过独有的营销活动和营销IP打造，比如春日购物嘉年华、超级周年庆、红色第五季和跨年购等活动，为消费者带来同鸣共振的情绪价值，且极大的提升了消费客群的粘性。

可以说，“西北第一奥莱”既是业界标杆，也是西安打造“国际消费中心城市”的最佳注脚，成为砂之船集团与西安市场双向奔赴的体现！

贡献：与城市共生共荣

回溯12年前（2014年），当砂之船（西安）奥莱签约落户时，彼时西安地铁3号线尚未开通，区域房价和人口密度更是“双低”。

商业，一直都是城市活力的重要体现：它既是重要的城市配套，也是区域消费力的体现。因此，“商圈”就是现代城市对商业重要性的肯定。商业的发展，也成为显示了城市格局变化的风向标。

如今的西安已成为超大城市，东部跃升为“高质量发展示范区”。砂之船，既见证了西安“多中心”的诞生，并成就了东部“城市级商圈”。

砂之船（西安）奥莱创造出西安东部城市级商圈◎NEWS

砂之船秉持“激情、创造力、美”的商业基因，将稀缺生态、地域文化与现代商业深度融合，因地制宜打造具有地域特色的沉浸式生活体验，让各城市的砂之船奥莱皆为当地坐标。砂之船（西安）奥莱，已成为鲜明的代表。

数据显示，砂之船（西安）奥莱39%客群来源于本地十公里以外，异地客群近 31% ，成为西北五省“一站式奥莱消费”首选目的地。

这一切，既证实了砂之船经营和创新理念的前瞻性，也证明了砂之船的魄力和眼光。对此，西安市场当然也给予了热烈的回报。

西安奥莱分布图◎制图/城记智库

目前，西安几乎攒齐了国内知名的奥莱品牌。「城记」梳理发现，有一定规模以上奥莱业态已有11家，堪称是新“奥莱胜地”。

展望未来，消费方式市场将不断发生变化。那么，砂之船（西安）奥莱下一步动作是什么？

展望未来，随着商业不动产REITs配套政策的不断完善与投资人的逐步成熟，市场广度与深度将持续拓展，运行更加稳健。 砂之船集团正稳步推进从单一商业运营向全链条不动产资管运营的战略升级，以公募 REITs为核心资本支撑、以专业运营为核心竞争壁垒，持续巩固行业龙头地位。

砂之船将以商业REIT平台为新起点，坚持“盘活存量、做优增量”主线，将在地文化与现代商业有机融合，推动低效存量商业向城市新地标转型升级，引领国内奥特莱斯迈向标准化、资管化、规模化的发展新阶段。