房屋长期空置能否拒缴物业费？物业服务不达标能否要求降费？此类纠纷频发易激化矛盾。近日，济南市历城区人民法院审理一起物业纠纷案，苏先生以房屋空置、服务未达五星级标准为由拒绝缴纳物业费，法院结合水电费明细与山东相关规定，判决其空置期间物业费按原标准60%缴纳，服务瑕疵已整改故不支持降费。法官提醒，空置房业主应依规申报并留存证据，物业需提升服务、及时整改，双方均应依法履约化解纠纷。

据案情介绍，苏先生是某高档小区业主，2016年与物业公司签订协议，约定按五星级标准（2.36元/建筑平方米/月）缴纳物业费。2021—2024年，苏先生未缴纳物业费，物业公司将其起诉，要求结清欠款。庭审中，苏先生提出两点抗辩理由：一是自己2022年起就不在该小区居住，认为物业公司主张全额物业费不合理；二是他觉得物业公司提供的服务，并未达到约定的五星级标准，具体表现为：物业公司从未征询其意见、开展满意度评价，在房屋管理与维修养护上存在严重违约，小区内还有业主常年大规模装修，装修垃圾、建筑材料随意堆放且长期无人规范管理。苏先生据此认为，物业公司不应按五星级标准收费，应降低物业费标准收取。双方就此无法协商一致，最终引发此次诉讼。

法院经审理查明，物业公司主张苏先生未按时缴纳2021年1月1日至2024年12月31日的物业服务费，并提供案涉房屋2021年1月至2023年12月的水电费明细表一份，拟证明苏先生在此期间对案涉房屋仍在正常居住使用，应及时足额缴纳物业服务费。苏先生对此不予认可，认为其已经于2022年8月初搬离案涉房屋，不应全额缴纳物业费，且案涉房屋内安装有自动接电的智能控制系统，即使产生电量消耗，并不代表苏先生仍在案涉房屋内居住。苏先生在2022年8月搬离案涉房屋时告知物业公司的工作人员，该工作人员表示“好的”，并未告知其需要办理房屋空置手续。苏先生提交案涉小区部分照片，拟证明物业公司提供物业服务不符合双方物业服务合同约定及《济南市普通住宅物业服务等级标准》中的五星级标准，应降低至一星级收费标准收取物业费。案件审理过程中，法院组织人员赴小区进行了现场勘查，对苏先生提出的问题，物业公司一一进行了回答并提出了整改和完善意见，小区秩序较好。

法院审理认为，苏先生和物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。简单说，物业公司提供了服务，苏先生就该按合同约定的2.36元/平方米/月标准，结合房屋面积和实际接受服务的时间缴纳物业费。

关于苏先生说“搬离后物业费应按原标准60%缴纳”的说法，经法院查明，从2021年至2023年的水电费明细来看，2022年7月到2023年12月，房屋用水量为0，耗电量也比之前少了很多。苏先生解释，是房屋智能控制系统自动耗电，并非有人长期居住，这一点也得到法院认可。房屋空置超过6个月，根据《山东省物业服务收费管理办法》，2022年8月至2024年12月的物业费，按原标准的60%计算。

至于苏先生主张“物业没达到五星标准，要降费”，法院认为，物业公司的服务确实有瑕疵，但已经积极整改，还采取不少措施解决问题，定期汇报工作，免费提供便民服务，提升服务质量。而且，物业公司主要靠物业费维持运营，如果业主以“服务有瑕疵”为由拒绝缴纳物业费，会影响到整个小区物业服务质量，所以对苏先生的这个诉求，法院不予支持。

（新黄河客户端记者李震）

今日《济南时报》

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