作者：余飞

01

宁波楼市，继续创新低

2025年已经结束，到了回顾过去一年各城市房价走势的时候了。

今天讨论的城市，是五大计划单列市之一的宁波。宁波官媒宁波日报报业集团旗下的“宁波楼市报道”公布了宁波过去一年的成交数据。

一句话概括，新房成交量相比于高点脚踝斩，二手房成交量创下六年来第二低。

2025年，宁波市六区新房全年成交了11861套，相较于高点时期的67630套，下跌了82.5%，脚踝斩毫不夸张。

最关键的是，2020年见顶之后，2022年开始跳水下滑，2024年的成交量已经创下了新低，而2025年的成交量在2024年新低基础上，继续腰斩。

2025年宁波市六区的新房成交量较2024年下降了44.6%。

来源：宁波楼市报道

二手房的成交量情况比新房好很多，2025年宁波市六区二手房成交了40429套，是2020年见顶以来的第二低，仅高于2021年。

这一规模相较于高点时期的73482套下降了45%，相较于2024年下降了12.9%。

来源：宁波楼市报道

二手房成交量远高于新房成交量，这是进入这一轮房地产调整后的普遍现象，重点城市无不如此，全国整体数据也是如此。

原因主要有两点：

第一，二手房价格调整力度更大，更有吸引力。

新房发行需要申请备案价，尽管目前很多地方取消了跌幅限制，但整体定价仍偏高。

而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。

同一片区，二手房的价格已经低于新房。

第二，二手房更安全。

房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。

02

宁波房价，卷疯了

成交量持续走低，房价自然无法支撑。

对于宁波楼市，本号持续关注着，宁波房价的峰值大概在2021年年中，当时宁波的二手房成交均价在2.9万元/平方米左右。

高点时期，宁波核心三区的均价位居前三，其中鄞州与江北均价均超过3万元。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

目前，根据贝壳找房追踪的成交数据来看，2025年12月份宁波的二手房成交均价已经跌至2.11万元/平方米。

这一数值，较年初跌了9%，较高点时期跌了27%。

对比过去四年的数据来看，宁波各区县市整体跌幅均超过了四分之一。

其中杭州湾新区跌幅第一，相较于高点房价降了44.5%。这个曾经被概念爆炒的片区，如今房价已经近乎腰斩。

这也再次告诉我们，对于那些远离市区、只有概念而无实际的片区，千万不要碰。

镇海、奉化、江北三区调整幅度也超过了40%。

核心区江北调整幅度最大，海曙、鄞州调整幅度也超过了三分之一。

此外，相比于高点，奉化区、象山县与杭州湾新区均跌破万元。

宁波楼市持续调整背后，其逻辑并不复杂：

第一，就像我在分析厦门楼市时说过的，根本逻辑就是当初涨得太猛，城市整体购买力根本支撑不起高不可攀的房价。

第二，全国房地产整体调整。

同时，宁波房价的不断调整，也再次强化了本号不断强调的观点：

即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。

从经济、产业、人口竞争力以及城市级别和定位来看，宁波都是一座无可挑剔的城市。

经济方面，宁波的GDP已经超越天津位居全国第十一，且正在挑战南京全国前十的位次。

产业方面，宁波的工业实力位居全国第七，2024年规模以上工业营收增至26932.9亿元。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

同时宁波拥有7个千亿产业。

制图：城市财经；数据：宁波市统计局

城市级别，宁波是副省级城市兼计划单列市，这样的城市全国只有五个，另外四个分别是深圳、青岛、大连和厦门。

城市定位方面，国务院最新批复的国土空间规划，宁波是长三角地区重要的中心城市，国家历史文化名城，现代海洋城市，全国性综合交通枢纽。功能定位上，为全国先进制造业基地、区域性科技创新高地、全国航运物流中心、“一带一路”港航合作重要节点城市。

本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。

君不见，杭州、厦门、广州均价已经跌破3万，深圳房价已经跌破6万。

而宁波也即将跌破2万元大关。

03

调整仍未结束

有人说宁波房价已经超跌了。

是否超跌已经无所谓了，因为就目前全国的整体行情来看，宁波的调整显然还没有结束。

逻辑有三：

第一，全国房地产市场调整再次进入了深度调整当中。

全国2025全年房地产数据需要等到本月19日国家统计局公布，不过透过前11个月的数据来看，房地产调整幅度明显在加深。

根据国家统计局公布的数据来看：

1，房地产投资跌幅，扩至最大。

国家统计局披露：

1-11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%；其中，住宅投资60432亿元，下降15.0%。

今年一季度，调整幅度有所收窄，但4月份再次回到了两位数下行状态，之后跌幅不断扩大。

到11月份，跌幅已经扩大至年内最大，也是本轮房地产全面调整以来的最大幅度。

制图：城市财经；数据：国家统计局

2，商品房销售额，年内首次两位数下降。

国家统计局披露：

1-11月份，新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；其中住宅销售面积下降8.1%。新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%；其中住宅销售额下降11.2%。

来源：国家统计局

3，70城二手房均价环比，年内第三次全线下降。

2025年9月份，新房环比上涨的城市5个，较8月份减少4个。下跌城市63个，较8月份增加6个。二手房价格无论环比还是同比，无一城不降。

2025年10月份，新房70个大中城市新房环比上涨数量6个，比9月份多一个。新房环比，湛江、成都领跌。上海领涨。二手房环比、同比，均全线下跌。其中环比徐州领跌。

2025年11月份，70个大中城市中，新房环比上涨城市数量8个，比上月多2个，合肥、襄阳环比领涨全国，无锡领跌。二手房价格无论环比还是同比，继续全线下降，其中扬州、北京领跌全国。

第二，房价下降的同时，收入也在缩水。

虽然房价已经持续调整了四年多，但很多人的收入也在缩水，工作更是不稳定。

这一点，不用也不便列数据，冷暖大家心里自知。

第三，楼市的基石人口，在晃动。

全国层面上，人口已经三连降。

联合国人口司已经给出了最新预测数据：

他们预测2025年中国新生儿可能只有871万左右。

综合来看，人口持续下降、城镇化进入后半程、居民杠杆率偏高、收入与就业预期偏弱，这些中长期约束并未发生根本变化。

因此，调整短期内仍不会终止。