在深圳存在一批很尴尬的新房，在别的新房一个又一个清盘的时候，即使降价也卖不动。

降到“2字头”

最近，位于深圳龙华的一个项目，甩出一张海报——马力全开，新年狂欢，劲爆秒杀，3套工抵房上新，91平原价约374万一口价约286万，原价约378万一口价约289万，原价约377万一口价约288万。

乍一看，似乎并无特别的地方。

毕竟深圳做促销的项目并不罕见，以工抵房的名义做促销也并不罕见。

但值得注意的是，这个项目给出的秒杀价的三套房源，暴露了当下深圳新房市场的一个问题——连龙华的90平的刚需户型也降到 了“2字头”，并且降幅在88万—90万之间，接近百万的级别。

促销力度之大，可见一斑。

根据海报中披露的信息——

实景现楼交付有保障；

家门口12年一贯制优质教育；

社区超九成商业已入驻运营开业；

在建中加上龙华区域的定位，其实很容易就能锁定到位于在建中25号线石凹站约620米的锦顺名居。

龙华大浪的锦顺名居，这些年的顺销都表现得比较尴尬。

2021年7月6日项目获批预售，520套78~187平户型，备案均价约5.1万/平，总价约344万～943万，但深圳房地产信息平台上显示，依旧剩余291套房源，去化率约44.04%。

这就意味着项目卖了4年都还未清盘，甚至连一半都未卖出，去化周期超过了53个月。

去化速度远低于深圳同类新房去化水平。

不仅远低于深圳同类新房的去化水平，甚至也远低于深圳的非住宅类新房的去化水平。

根据深圳贝壳研究院及深圳房地产信息平台数据，深圳2025年12月的新房住宅库存量为30330套，去化周期约为14.8个月，而2021年12月深圳的新房住宅库存为28793套，去化周期为6.6个月。

而根据深圳贝壳研究院及深圳房地产信息平台数据，深圳2025年12月的非住宅类新房库存量为18399套，去化周期约为73.4个月，而2021年12月深圳的非住宅类新房库存量为53911套，去化周期为34.6个月。

要知道，锦顺名居开盘当年龙华大浪片区唯一在售的新房，更是整个大浪片区超250万平方米旧改规划的首发标杆综合体项目之一，集高端住宅、商务写字楼、精品公寓、商业为一体，整个项目规划体量并不算差。

其次，在一众预售期房中，当时这个项目也已经是准现房的状态。

而开盘的时间节点上，不仅是深圳楼市行情最好的时间段，而且当年深圳的新房预售才124个批次，当年整个深圳楼市的新房库存是近12年最低的一年，去化周期也是近12年最短的一年。

当年深圳楼市的新房都显示出“不够卖”的迹象，当年28个楼盘还诞生了31次日光的成绩。

可以说，当年的深圳新房是整个市场的香饽饽。

更重要的是，在这些年，锦顺名居进行过多次“自救”，比如10万一套 的高佣金让全深圳的经纪人推售。

这样严重拖深圳新房库存后腿的新房，在整个深圳来说，都是很尴尬的一个存在。

缺“好房子”

锦顺名居的规划不差，但综合位置地段看，市场的价格就略显偏高了。

即使价格随市场一调再调，也无法突破自身的局限性。

项目更多地局限于项目本身。

项目现房的状态，小区外观及园林的布局都不算差，肉眼可见的品质。

虽然项目户型整体看都比较方正，但项目需要超过120平的户型才能做到比较通透。

若追求居住空间的舒适度以及通透性，选择锦顺名居的总价门槛就变得更高了。

锦顺名居120平以上的户型，备案总价最低587万，最高944万。试问什么样的群体愿意支付这样的成本选择周边景观以民房及厂房为主、社区园林配套一般、地段位置相对偏远的项目？

而项目109平及以下的户型，不仅不够通透，玄关处的收纳空间或内部的次卧空间都有一定的欠缺。比如81平的户型，设计仅一个卫生间，其中一个卧室的飘窗与卧室进深无法对齐，导致卧室利用飘窗增加空间的实用性难度有所增加。

但这并非锦顺名居这一个项目的困局。而是深圳整体新房的一个缩影——户型有待升级及更替。

以相同的开发商开发的不同项目为例——

约139平的户型，中山保利琅悦项目的格局上，做到正常的五开间，并且户型内部不会设计过多的飘窗占用卧室空间，阳台、套间卧室以及客厅不会出现错位，阳台约5.1米的开间，套间卧室+客厅的开间也对齐是约5.1米，户型的使用率也卷到了约130%。

而深圳保利瑧誉项目约138平户型，虽然也是五开间，但5开间中被一个厕所占了一个位置，不仅每个空间都设计了飘窗，卧室、客厅也与阳台错位，无法做到开间对齐，阳台开间比卧室+客厅开间，少了一个飘窗的尺寸。

明显，若阳台开间与客厅+卧室的开间对齐，户型会更规整，客厅及阳台的使用效率也更好，相对而言也更容易布置室内家具及家居用品的摆设。

当然，并非中山的项目同户型布局设计已经很完美，但空间使用设计，更能满足当下市场对新房得房率以及使用率的需求。

所以，可以看到，有时候新房库存有压力，也就意味着市场有一定的缺失急需补偿。

深圳依然缺少真正的“好房子”，也就意味着深圳的新房住宅，还有很大的提升空间。

深圳的住宅，还有很长的路要走。

作者 | 骑猪英雄