上海房价跌麻了，两位数跌幅成常态，而00后却喊出“不要房子要法拉利”！曾经挤破头抢房的上海，如今连下一代接盘侠都“跑路”了？这届年轻人到底在想什么？上海楼市的底，到底在哪？

放在3年前，谁能想到上海楼市会是如今的光景？2021-2022年倒挂打新最疯狂时，楼盘没售楼处、没样板间、没沙盘，照样有人盲买，认筹率飙到500%。而现在，开发商急得团团转，送车位、包邮轮、请明星卖房成常规操作，购房者却能“横着走”，坐等打折再出手。

更扎心的是，楼市的核心变化不止是价格下跌，更是“接盘侠断层”。85后还在为置换焦头烂额，95后要么咬牙上车要么干脆躺平，00后直接跳出棋局——“房子是什么？我要开法拉利！” 这样的反差背后，是上海楼市几十年未有的大转折。

先看一组扎心数据：最近一年，上海新房、二手房平均挂牌价格跌幅接近两位数，和北京等一线城市一起陷入持续下行通道。板块、房龄、产品的分化越来越严重：顶豪楼盘照样日光，核心区优质次新抗跌性较强，而大虹桥、唐镇等投资客集中的板块，已经出现大量抛盘，甚至有楼盘爆出70多套法拍房，直接击穿板块信心。

市场的攻守之势早已反转。曾经强势的开发商，如今成了被动的一方。2025年7-9月，上海楼市迎来“速冻期”，购房客户数量急剧下降，二手房下行导致市场没有新鲜血液补充，存量客户被各大楼盘疯抢。有购房者直言：“现在买新房，就等开发商亮底牌，第一批不买，等送车位、打折再入手，反正他们不敢涨价。”

这种心态的转变，彻底打破了过去“买涨不买跌”的逻辑。以前买房像买香奈儿，每年有两次合法涨价窗口，涨5%-10%是常态，大家抱着“晚买不如早买”的心态抢房；现在买房像买汽车，半年出一款新品，得房率更高、配置更好，价格还可能更便宜，“等等党永远胜利”成了共识。

而最让市场焦虑的，是购房群体的“断层”。过去支撑楼市的核心力量——中产置换群体，如今彻底陷入停滞。原本“300万换500万、500万换700万”的置换链条，因为房价预期反转而彻底断裂。二手房价卖不上去，一手房价还在高位，两者的差距越来越大，中产们索性选择“躺平”，不换房、不买房。

85后自媒体博主清风透露，现在上海还能真正卖得好的，只有套均5000万以上的顶豪项目。这些楼盘的客户，大多是外地富二代、高净值人群，甚至有18-19岁刚成年的年轻人，家里直接买一套市中心顶豪写在他们名下。对这些人来说，买房不是为了居住，而是为了资产配置，还有肉眼可见的套利空间。

和高净值人群的活跃形成鲜明对比的，是普通年轻人的“逃离”。95后买房分成两类：一类对房子有执念，哪怕买套小破房也要有归属感，哪怕从投资角度看并不划算；另一类则彻底放弃，宁愿租豪宅也不接盘。而00后，连“执念”都没有了。

有个真实案例很有代表性：一位领导为儿子规划好了未来，卖掉黄浦区大平层，打新买了一套内环内160平四房，还在青浦买了别墅，打算退休后住别墅，把市区新房留给儿子结婚。没想到00后儿子直接拒绝：“我不要房子，我要开法拉利！”

这不是个例。现在的年轻人，对房子的认知已经和70后、80后完全不同。过去，房子是结婚、生子、教育的“必需品”，是资产增值的“金饭碗”；现在，学区价值持续缩水，房子的金融属性被不断剥离，回归居住本质。加上租房市场越来越成熟，“以租换租”成了新选择——花更少的钱，住更好的房子，何乐而不为？

清风自己就是“以租换租”的受益者。他把自己1000多万的房子租出去，租售比1.8%，再去租一套2000万的豪宅，租售比1.4%-1.5%，用租金差价实现“住更好房”的目标。这种模式，正在被越来越多的年轻人接受。

更重要的是，年轻人的生活理念变了。以前大家觉得“买房才能安居乐业”，现在觉得“住得舒服才重要”。尤其是有了家庭、孩子之后，大家更看重居住体验。数据显示，上海中产最舒适的户型的是140-160平小四房，能满足孩子、老人、书房的多重需求，而过去7090政策下的百平小三房，因为空间局促，正在被市场淘汰。

上海楼市的租售比，也让年轻人对买房望而却步。目前上海整体租售比在1.5%-1.7%，和余额宝收益差不多；徐汇等区域的新房租售比甚至只有1.2%-1.3%，而港股红利股的平均股息率能达到5%-6%，迪拜房产租售比更是接近10%。对比之下，房子作为“生息资产”的性价比，实在太低。

还有一个关键问题：前几年大量投资客涌入上海楼市，完全透支了购买力。2026年，很多投资客的房子将迎来解禁，届时可能会有更多抛盘涌入市场，进一步加剧市场波动。而现在，已经有不少投资客扛不住了，在唐镇等板块，出现了大量保本甚至低于购入价的二手房成交案例。

开发商也在努力自救。上海推出“好房子”新规，放宽阳台、不计容空间等政策，现在卖120平的房子，实际使用空间相当于以前的140平；新盘普遍配置会所、架空层等公共空间，铝板、石材外立面成标配，试图用更好的产品吸引购房者。但即便如此，除了顶豪，大多数楼盘的销售情况依然惨淡。

对于普通家庭来说，买房的逻辑已经彻底变了。以前买房是“必答题”，现在成了“选择题”。资产配置的思路也在重构，越来越多的人开始把资产从房产转向股票、基金等权益类资产。数据显示，中国中产家庭资产中房产占比曾高达70%，而美国中产家庭权益类资产占比要高得多，这种差距正在慢慢缩小。

那么，现在到底谁还在买房？答案是：有强烈居住需求、且能承受风险的人，以及有套利空间的高净值人群。对普通中产来说，除非有不得不买的理由，否则大多选择观望。毕竟，现在买房不是“稳赚不赔”，而是可能要面临“买了就亏”的风险。

00后“不要房子要法拉利”的背后，不是任性，而是时代的变化。房子不再是唯一的“安全感来源”，也不再是资产增值的“唯一路径”。当年轻人发现，与其花几十年还贷买一套房，不如过好当下、追求自己喜欢的生活，楼市的“接盘侠”自然就少了。

上海楼市的下一代接盘侠，真的不见了吗？或许不是不见了，而是他们的需求和理念，已经和上一代人完全不同。未来的上海楼市，再也不会是“闭眼买就涨”的时代，而是回归居住本质、比拼产品力的时代。对年轻人来说，无论是买房还是租房，适合自己的，才是最好的选择。而对楼市来说，这或许不是终点，而是一个更理性的新起点。