原创 楼市将迎来大变局？41.5%的城镇家庭，或将面临3个情况
中国房地产市场正经历一场深刻的变革，持续了二十余载的房价上涨势头，自2021年下半年起已显露疲态，并呈现出明显的调整迹象。尤其进入2023年春季，无论是新建商品房还是二手房交易量都出现了显著下滑，同时，越来越多的城市房价也步入了下跌通道。
具体数据显示，8月份，全国百城新建商品房价格环比下跌的城市数量达到了42个，房价已连续四个月呈现月度下跌；而二手房市场更为严峻，环比下跌城市数量高达96个，占比超过九成半，且房价已连续16个月出现月度下跌。
此轮房地产市场的大幅调整，其根源可归结为两大因素。首先，历经三年的疫情冲击，国内居民收入普遍受到影响，许多家庭已难以支撑当前过高的房价水平。其次，房地产市场的调整已持续两年多，多数城市房价下跌，“只涨不跌”的赚钱效应消失，这使得原本活跃的投资投机需求逐步退潮。
对于仅拥有一套自住房产的家庭而言，楼市的“大变局”影响相对有限，因为购房初衷在于居住。然而，对于那些拥有两套及以上房产的家庭，占比高达41.5%的城镇家庭而言，如果市场进入长期下行周期，其面临的挑战则会愈发严峻。那么，这部分家庭将可能遭遇哪些困境呢？
首先，房产资产的持续缩水将是难以回避的问题。 如今，国内许多城市的房价与2018年最高峰时期相比，已大幅回落。以环京区域的涿州为例，房价从当年的每平方米2.5万元，跌至如今的8000元。即便是上海的核心城区，二手房价格也较前两年高点下跌了15?0%。
展望未来，随着老龄化社会的到来、城镇化进程的放缓、结婚率的持续走低以及房产供需关系的结构性变化，高企的房价有望逐步回归至与居民收入相匹配的合理区间。在此背景下，拥有多套房产的家庭将不可避免地面临资产不断缩水的现实。
其次，持有房产的成本将显著增加。 尽管银行已下调了房贷利率，但这主要惠及首套房贷，而拥有两套及以上房产家庭的房贷利率并未有大幅下调。更重要的是，这部分家庭可能同样面临收入下降的困境，因此其偿还多笔房贷的压力将远超仅拥有一套房产的家庭。此外，物业费、供暖费等生活成本的上涨，也会让多套房产的持有者倍感压力。
值得一提的是，当前各地房地产市场普遍不景气，地方政府的土地财政收入锐减。在此背景下，“开征房产税”的呼声日益高涨。一旦经济形势有所好转，房产税试点城市范围很可能进一步扩大。届时，拥有多套房产家庭的持有成本将呈几何级数增长。
第三，未来房产的变现将变得异常困难。 进入2023年后，国内许多城市涌现出二手房的抛售潮，二手房挂牌量剧增，部分城市甚至达到十几万套，有的更超过二十万套。这主要是因为房地产市场失去了投资回报的吸引力，加之二手房业主面临巨大的持有压力。在这种二手房源供应量激增而刚需购买力持续萎缩的局面下，房东们要想顺利出售房产，变现资产，将举步维艰。
此外，目前许多地方已取消了“限价令”，允许开发商根据市场情况自主调整价格进行促销。一旦开发商普遍采取降价策略，有限的刚需购房者往往会优先选择价格更具吸引力的新建商品房，而非房龄较长的二手房。