楼市的流动性停滞，如同血管阻塞，亟待疏通。2026年，一个意想不到的“破局者”现身，它不是降息的政策，也不是限购的松绑，而是手握重金的国资，将目标锁定在了曾经被市场冷落的“老破小”身上，这无疑给二手房市场注入了一剂强心剂。

回溯过往，二手房难卖，新房难买，是压在许多家庭心头的两座大山。改善型需求被抑制，整个房地产市场的置换链条如同断裂的锁链，无法顺畅运转。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉一语中的：商品房市场置换链条循环不畅，低价位二手房成交占比上升，中等价位二手房受到性价比高的新房冲击，难以成交。

而今，楼市迎来了转机。2026年2月，上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目完成签约的消息，如同平地一声雷，在地产圈引起了轩然大波。这并非孤例，杭州富阳、济南起步区、福建等地早已先行一步，积极探索。楼市最大的“接盘侠”，国资，正悄然入场。

与以往中介“帮卖模式”不同，这次是国资真金白银的“收购模式”，直接为市场注入流动性。但国资并非来者不拒，而是有着明确的“收购画像”。以浦东新区为例，收购标准锁定内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源。这些“老破小”虽然居住品质欠佳，但地段优越，正符合国资的需求。收购后，这些房源将被统一改造，华丽转身为保障性租赁住房，满足那些渴望留在市中心，但又无力承担高房价的年轻人的需求。58安居客研究院的数据佐证了这一点，2025年上海整体租赁市场中，一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%。

各地在收购模式上各有侧重，主要分为三种路径。上海浦东新区采取“房票”绑定区域的方式，收购款转化为房票，只能用于购买浦东的新房，可谓“肥水不流外人田”。而上海徐汇区则采取“现金收购”方式，不强制绑定新房置换，更加灵活。杭州富阳则推出“抵价券 购房券”的复杂模式，由区属国企乐居集团直接收购二手房，并向换房人兑付等额的抵价券，外加5%的换购券（最高10万元），用于购买指定的新房项目。值得一提的是，郑州在2024年通过国有平台公司收购模式签订二手房协议5085套，带动了5731套新房的去化，堪称“学霸”。

国资入场，并非单纯的“救市”行为，更是一种以民生需求为核心，以存量更新为路径的长效机制。

首先，它解决了年轻人的“职住平衡”问题。上海“十四五”期间筹措的保租房约八成位于中环以外区域，而就业机会集中在市中心，年轻人通勤时间过长。国资收购市中心的“老破小”，改造为保障性租赁住房，能够有效缓解这一矛盾。

其次，它激活了置换链条。易居研究院副院长严跃进认为，这将显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”链条，破解超大城市二手房挂牌激增的问题。

最后，它稳定了价格预期。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶强调，上海作为超一线城市，政府平台收购核心区域二手房，为市场提供托底与流动性支持，为“老破小”业主提供了一个明确的退出渠道。

然而，国资收购二手房也面临着挑战。定价是首要难题，价格过高，国企运营可能亏损，国有资产面临保值增值压力；价格过低，业主可能认为利益受损，不愿配合。此外，“区域限制”与“价格梯度”也带来约束。浦东要求购买同区新房，静安优先支持换本区新房，但旧房总价与新房总价之间存在巨大差距，普通家庭难以负担。

尽管面临诸多挑战，但国资下场收购二手房已是大势所趋。2025年底的中央经济工作会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，为这一模式定下了政策基调。李宇嘉预计，未来将有更多城市跟进。严跃进则认为，若上海试点成功并推广，地方政府与城投平台的角色将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变。

未来的房地产行业，将从“增量开发”转向“存量运营”。谁能盘活存量资产，谁就能在新一轮的行业洗牌中占得先机。国资下场收购“老破小”，看似给市场添了一把“火”，但火候的把握至关重要。这不仅关乎“谁来买房”的问题，更关乎如何让房子真正流动起来，让城市存量资产焕发新生的长远命题。